家を売るとき、多くの人が最初に使うのが「不動産一括査定サービス」です。
ただ「営業電話がしつこそう」「査定額だけ高くて実は安く売られるのでは」と不安を感じる方も少なくありません。
この記事では、2社の一括査定（SREリアルティ・すまいValue）のサービス内容を調べ比較した上で、選び方・利用の流れ・メリットデメリット・失敗しない4つのコツまで順番に解説します。
読み終わる頃には、自分がどちらのサービスを使うべきかが判断できる状態になります。
結論を先に言うと、首都圏で1円でも高く売りたいならSREリアルティ、地方や郊外で大手ブランドの安心感を取りたいならすまいValueです。両者は競合ではなくタイプ違い。査定は無料なので、迷うなら両方に出して担当者の提案を比べるのが正解です。
- 同じマンションでも会社により査定額に数百万円の差が出るのは業界共通認識
- SREは「売主専属・AI査定」で高値追求型、すまいValueは「大手6社連合」で網羅型
- 営業電話は一般媒介＋備考欄でメール希望と書くだけで9割は止まる
- 最大の失敗回避策は必ず複数社に査定を出すこと。1社だけは絶対に避ける
想定ケースで見る査定額のばらつき
査定の仕組みを具体的にイメージするため、都市部でよくある条件の中古マンションを「想定ケース」として比較します。実在の特定物件ではなく、公開されている相場データをもとに作成したモデルケースです。自分の物件と近いかどうかの判断材料にしてください。
| 所在地エリア | 東京23区郊外（駅徒歩10分以内） |
|---|---|
| 築年数 | 築10年代前半 |
| 専有面積 | 60〜70㎡（3LDK） |
| 所有形態 | 区分マンション／自己居住 |
| 売却理由 | 住み替え（戸建購入） |
| 相場帯の目安 | 3,800万〜4,400万円程度 ※SUUMO「東京都 中古マンション相場」／REINS「月例速報 Market Watch」首都圏中古マンション成約事例より、同条件帯の公表レンジ |
査定額がどれほどばらつくかは、不動産業界団体や不動産メディア各社が繰り返し指摘しています。同じ物件でも会社によって数百万円〜1,000万円程度の差が出るケースは珍しくないというのが業界共通認識です。
実際の取引価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」でエリア・築年・面積を絞ると公開データで確認できます。中古マンション市場の動向はREINS（公益財団法人 東日本不動産流通機構）が月例の成約事例レポートを公表しており、首都圏中古マンションの平均成約㎡単価や成約件数の推移が無料で閲覧可能です。
業界全体の取引動向や仲介手数料の構造は公益財団法人 不動産流通推進センターが「不動産業統計集」として毎年発行しています。査定額のばらつきや高く売るための比較行動の重要性は、こうした公的データからも読み取れます。
出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 ／ REINS Library 月例マーケットウォッチ ／ 不動産流通推進センター 不動産業統計集以下は、上記モデルケースを想定したときに「もし5社に査定依頼を出したら、こういう差が出る可能性がある」という想定レンジを、各社の価格算定ロジックの特徴から構成した参考表です。実際の査定金額を保証するものではありません。
| 査定会社タイプ | 想定レンジ | 価格ロジックの傾向 |
|---|---|---|
| 大手A社（早期成約重視） | 3,850万円前後 | 回転率優先で相場下限寄り |
| 大手B社（媒介獲得重視） | 3,900万円前後 | 無難なレンジ中央値 |
| 地場C社（地域密着） | 4,050万円前後 | 地元買主ネットワークで中上 |
| すまいValue経由（大手6社連合） | 4,200万円前後 | ブランド集客力で相場上限寄り |
| SREリアルティ | 4,650万円前後 | AI相場根拠+売主専属で強気提示 |
| 最低と最高の差は約800万円。1社だけの査定で決めていたら、知らずに手放してしまう可能性のある金額です。 ※本表はモデルケースの参考値で、実際の査定は物件状態・時期・担当者により変動します。 | ||
金額差は会社ごとに数百万円単位で生じ得ます。査定額は「1社だけ」で決めてはいけない、ということがよくわかります。
失敗しないサービスの選び方（4つのポイント）
査定サービスの選び方を、重要な順に4つにまとめます。ここを押さえれば大きな失敗は避けられます。
上の4つをもとに、今回比較した2サービスの違いを整理したのが以下の表です。
| 比較項目 | SREリアルティ | すまいValue |
|---|---|---|
| 仲介方式 | 売主専属（片手仲介） | 両手仲介あり |
| 価格の算出 | AI＋担当者のハイブリッド | 各社の営業マンが個別 |
| 対応エリア | 首都圏中心 | 全国の主要エリア |
| 運営 | ソニーグループ | 大手6社連合 |
| 費用の開示 | 契約前に内訳提示 | 会社により差あり |
| 向いている人 | 首都圏・高く売りたい | 地方・ブランド重視 |
「ロジカルに売主の味方」のSRE、「看板と網の広さ」のすまいValue。どちらが上かではなく、タイプが違うだけです。
一括査定を使ってみた流れ（4ステップ）
実際に査定依頼から契約までどう進むのか、流れを4段階で解説します。所要時間の目安も示します。
- ネット申込（約60秒）所在地・広さ・築年・連絡先を入力するだけ。SREは公式サイト、すまいValueは専用フォームから。必要書類はゼロでOKです。
- 机上査定の提示（当日〜3営業日）過去の取引データから概算価格が届きます。SREはAI算出の根拠データが添付されます。ここまでに数百万円の差が見えます。
- 訪問査定・担当者面談（1〜2週間）室内と共用部を実際に見て、正式な査定額が決まります。担当者と話して相性を見る最重要ステップ。
- 媒介契約と販売開始（面談後すぐ）専任 or 一般を選んで契約。ネット掲載・レインズ登録まで通常1週間以内に動き始めます。
「営業電話がしつこい」の先制対応
一括査定で最も多い不安が、各社からの営業電話です。結論から言うと、事前の設定とサービス選びで9割は防げます。
- 依頼時に「連絡はメールのみ希望」と備考欄に明記する
- 媒介契約は一般媒介にする（専任は1社集中で電話が減る代わり販売の自由度も減る）
- SREのような専属担当制のサービスを選ぶと、1社としかやり取りが発生しない
すまいValueは6社一括で依頼する仕組みのため、最初の1週間だけは連絡が多めです。ただし1回「他社で検討中です」と伝えれば止まるので、過剰に心配する必要はありません。
メリット・デメリット
2サービスそれぞれの強みと注意点を3つずつ整理します。どちらを選ぶ場合も、デメリット側は許容できるかを確認してから決めてください。
SREリアルティのメリット
- 売主専属で値下げ誘導が起きにくい
- AI相場で根拠ある高めの提示が出やすい
- 費用の内訳を契約前に開示
SREリアルティのデメリット
- 対応エリアが首都圏中心
- 買主集客は大手ブランドほど強くない
- 地場密着型の情報網はない
すまいValueのメリット
- 大手6社にまとめて依頼できる
- 全国の主要エリアをカバー
- ブランド力で買主を集めやすい
すまいValueのデメリット
- 両手仲介になる可能性がある
- 担当者の当たり外れが会社により大きい
- 最初の1週間は連絡が集中する
失敗しない4つのコツ
査定に出すだけなら無料ですが、出し方で最終的な手残り金額が変わります。最低限これだけは押さえてください。
向いているのはどっち?(条件別マッチャー)
ここまでの情報を、条件 → おすすめサービスの早見表にまとめました。自分の状況に最も近い行を見て判断してください。
よくある質問（不安の先制対応）
不動産一括査定でよく聞かれる疑問・不安を、ネガティブな視点も含めて先回りで答えます。
査定だけお願いして、結局売らなくても大丈夫ですか?
問題ありません。査定依頼＝売却契約ではないため、結果を見て「やっぱり売らない」「もう少し時期を見る」と判断しても費用はかかりません。担当者にも最初に「まずは相場感を知りたいだけ」と伝えれば過度な追客は避けられます。
査定額がそのまま売却価格になるんですか?
なりません。査定額は「この価格なら3カ月程度で売れる見込み」という担当者の予測値で、実際の成約価格は買主の出した指値と合意した金額になります。査定額より高く売れることも、値下げ交渉で下がることもあります。
一括査定は危ないとか怪しいと聞きますが大丈夫ですか?
SREリアルティ・すまいValueはいずれも上場グループまたは大手不動産6社が運営しており、運営事業者の身元がはっきりしているサービスです。怪しいとされるのは、運営元不明の中小サービスが個人情報を多数の零細業者に転売するケースで、本記事の2社はそれに該当しません。
査定したら、しつこい営業電話が来ませんか?
対策をすれば9割は防げます。依頼時の備考欄に「連絡はメールのみ希望」と明記し、媒介契約は一般媒介を選択。SREのような専属担当制を選べばそもそも1社としかやり取りは発生しません。
入力した個人情報はどう扱われますか?
SRE・すまいValueとも、依頼した査定対応に必要な範囲でのみ使用されます。利用前に各社のプライバシーポリシーを必ず確認し、メルマガ配信のチェックは外してから送信するのが安全です。
何社まで同時に査定依頼していいですか?
物理的な上限はありませんが、対応が回らなくなるので3〜5社が現実的です。SREの専属査定＋すまいValue経由の大手3〜4社で「専属型1社＋ブランド型複数社」の比較ができれば十分です。
訪問査定はどれくらい時間がかかりますか?
1社あたり30分〜1時間程度です。室内・水回り・共用部・周辺環境を確認します。立ち会いは所有者本人または代理人(委任状あり)で可能です。
結局売れなかった場合、費用はかかりますか?
媒介契約を結んでも、売却が成立しなかった場合の仲介手数料は原則ゼロ円です。広告費等の実費請求も、宅建業法上は媒介業者負担が原則。「売れなかったら○万円」と請求してくる業者は要注意です。
住宅ローンが残っていても査定できますか?
査定は問題なくできます。売却時には残債を一括返済する必要がありますが、売却価格＞残債なら売却代金から完済可能です。残債のほうが大きい(オーバーローン)場合は、自己資金の補填や任意売却の検討が必要になるので、担当者に早めに相談してください。
査定額が高すぎる会社って、信用していいんですか?
注意が必要です。媒介契約を取りたいだけの「釣り査定」の可能性があり、契約後に「やはり相場通りに値下げを」と言われるパターンが業界では知られています。査定額の根拠(取引事例・駅距離・築年・面積)を聞いて、論理的に説明できる担当者を選んでください。
まとめ — 査定は「売り方を選ぶ」第一歩
不動産売却は、多くの人にとって人生で数回あるかどうかのイベントです。1社だけの査定で決めると、数百万円単位の差を見逃して手放してしまう可能性があります。
今回まとめた4つのコツ（複数社依頼／一般媒介スタート／根拠で選ぶ／内覧準備）を押さえれば、大きな失敗はほぼ避けられます。まずはSREリアルティとすまいValueの2社、どちらも無料査定を出すところから始めてみてください。
本記事の編集方針について。Smart Choice Log編集部は、実際の売却検討オーナーの目線に立ち、「高く売れるか」「安心して任せられるか」「不要な費用が発生しないか」の3点を判断基準にサービスを比較しています。本文中の想定ケース・レンジは、以下の公的データおよび各社の公式情報を参照して構成しました。数値はすべて記事執筆時点の公表値に基づくため、最新の相場や手数料は各サービス公式サイト・統計一次ソースで必ずご確認ください。
参照: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 ／ REINS Library ／ 不動産流通推進センター 不動産業統計集 ／ SUUMO 中古マンション相場